【重要】不動産投資 / 絶対に外せないポイント

マネマネ-不動産投資

 

1.不動産投資とは?

不動産投資とは、物件を購入し、その物件を人に貸し出すことで、家賃収入を得る投資方法となります。賃貸物件に住んだことがある方ならば理解しやすいかと思いますが、毎月家賃を不動産会社に支払っているかと思います。そのお金は、不動産会社を経由して、オーナーに渡っており、オーナーならばそのお金を受け取れる仕組みとなっております。

 

マネマネ-不動産投資の流れ


基本的には物件は銀行から融資を受けて購入する流れとなります。ただ、これはマイホームの住宅ローンとは異なり、貸し出し用のローンとなりますので、誰しもが融資を受けられるかと言われるとそうではありません。

【融資を受ける条件】

勤続年数:2年以上

年収:500万円

与信:年収×7倍~10倍

 ※与信とは?

銀行から融資を受けられる限度額です。年収が500万円の方でしたら、3500万円~5000万円の融資を受けられます。

 

2.不動産投資のメリット

不動産投資は特に会社員や公務員の方に人気な商品となっているのですが、なぜ人気になっているのか、メリットについて解説をしていきます。

2-1.節税対策になる

あなたは、毎年何円の所得税と住民税を支払っているかご存じでしょうか?勤務先から貰える源泉徴収票に詳細は記載してあるのですが、『なぜこんなに取られるのか?』と不満に感じたことはありませんか?

他の投資商品ならば、この税金部分を安くする機能はないのですが、不動産投資ならば、投資をしながら節税もできますので、その仕組みについて解説をしていきます。

 

■イメージ

マネマネ-不動産投資-節税対策

 

不動産投資をされている方は、確定申告が必須となります。確定申告をした経験がある方ならばイメージしやすいかと思いますが、 各種経費などの計上をすることで、課税所得を下げることができます。

左側が年収1000万円の方が、額面から手取りまでに引かれている計算式で、右側が不動産投資の確定申告となります。本来ならば、課税所得:8,737,072円(10,000,000円ー1,262,928円)となるのですが、ここに対して、年間収支の-1,467,301円を計上します。その結果、課税所得:7,269,771円となります。

ここに対して、所得税と住民税が加算されていきます。

所得税:1,036,047円(7,269,771円 × 23%)
住民税:726,971円(7,269,771円 × 10%)
累計:1,763,018円
節税額:484,215円(1,373,526円+873,707円ー1,763,018円)
 

先に税金は給与から天引きされているかと思いますが、確定申告を行うことで、払いすぎていた税金が還付されるという流れとなります。 

 

2-2.生命保険代わり

不動産には団信という保険があり、もしもの時(死亡時やがん発症時)には、ローン残債が0円となりますので、不動産を売却することで、生命保険と同じ効果を得られるという意味です。

団信とは?

団体信用生命保険の略。死亡時、がん発症時にローン残債が0円となる仕組み。

東京都内の新築、区分マンションを購入した場合、物件価格は3000万円~3500万円ほど、毎月の収支は▲5000円/月~▲15,000円/月となることが多いのですが、団信が適用となった場合は、物件売却をして3000万円~3500万円のまとまった資金を家族に残すことができます。

また、物件売却をせずに毎月一定の家賃を得ても問題ありません。

仮に、生命保険でこの金額と同じ効果を得ようと思うと、30,000円/月ほどの掛け捨て保険に入る必要がありますので、生命保険よりもお得な設定となっております。

 

2-3.相続税対策

前述の節税対策と似たような仕組みですが、相続税対策として数ある商品の中から最も効果が大きいのは不動産となります。その仕組みについて具体例を用いて、解説をしていきます。

 

■パターン1 現金1億円を相続する場合

マネマネ-相続税対策-パターン1


■パターン2 1億円分の不動産を相続する場合

マネマネ-相続税対策-パターン2

画像の計算式にもありますが、不動産には圧縮率という考え方があります。ここの数字は、税理士に詳細をヒアリングする必要がありますが、30%前後くらいに資産価値を圧縮することができ、結果的に相続税対策となります。

相続税は、法定相続人(受取人)が支払うこととなりますので、ご家族に負担をかけたくない方は、不動産に変えることが最も効果的となります。

 

他にも、インフレ対策、年金対策などのメリットもありますが、そちらの解説は割愛させて頂きます。 

3.不動産投資のリスク

以上が、不動産投資を行うメリットとなるのですが、リスクもありますので、代表的な3つのリスクについて解説をしていきます。

3-1.修繕リスク

 

設備 耐用年数 修繕費用 35年以内の修繕回数 金額
給湯器 10年~15年 13万円 2回~3回 26万円~39万円
エアコン 10年 7万円 3回 21万円
レンジフード 10年~15年 8万円~12万円 2回~3回 16万円~36万円
コンロ 10年 8万円 3回 24万円
換気扇 15年 3万円 2回 6万円
35年間の合計金額 93万円~126万円

 

形あるものはいつか壊れますので、修繕リスクは避けられません。ローンは35年で組むことが多いため、その期間で計算をすると、93万円~126万円ほどの支出がかかる可能性があります。

ただ、不動産会社によっては、修繕保証を無料で付けてくれる会社もありますので、問い合わせをしている会社が、修繕保証をしているかどうか必ず確認をしましょう! 

 

3-2.空室リスク

次に避けられないリスクは空室リスクとなります。 不動産投資は入居人がいて初めて成立する仕組みとなっておりますので、入居人がいなければ、銀行へのローン返済はご自身の財布から支払う必要がありますので、何の意味もありません。そのため、その空室リスクを補うためのポイントを解説します。

空室リスク対策1

東京23区、駅徒歩10分以内

基本的にどの立地の物件も購入することができますが、東京23区、駅徒歩10分以内の物件は絶対に外せないポイントとなります。それ以外の地域の物件を購入される際は、空室リスクを十分に理解した上で始める必要があります。

 

空室リスク対策2

サブリース

サブリースとは、家賃保証となります。入居人の有無に関わらず、家賃の90%ほどで家賃保証をつける仕組みもあります。家賃の90%が受け取れる金額となりますので、空室リスクは回避できますが、利回りが悪くなるので注意が必要です。

 

4.絶対に外せないポイント

不動産会社から営業を受けたことがある方、不動産投資を始めようと考えている方は、必ずこちらのポイントは外さないようにしましょう!これに該当しない物件の場合は、そもそもメリットよりもリスクが大きくなる可能性がありますので、十分な精査が必要となります。

 

絶対に外せないポイント1

金利:1.64%~2.00%

居住用のマイホームの住宅ローンを組む際にも金利はありますが、0.5%~1%など低い利率で設定されていることが多いです。 たまに0.5%~1%など低い利率で提案をしてきますが、それは完全に悪徳業者であり、気付かずに契約してしまった際には、最悪自己破産になる可能性がありますので、必ず金利は確認しましょう。

 

※悪徳業者が潜むなんちゃってスキーム~最悪自己破産も!~

mone--mana.jp

 

絶対に外せないポイント2

物件価格と家賃が相場レベルか否か

次に物件価格と家賃が相場レベルか否かを確認する必要があります。東京都内の新築物件ですと、3000万円~3500万円で設定されていることが多いのですが、家賃は立地によって大きく変動してきます。そのため、ホームズなど賃貸物件専門サイトを使用して、家賃相場と比較してどうなのかを必ず確認しましょう!

不動産会社から見積を提示された時に、月々の収支が出てきますが、悪徳業者は相場よりも高く家賃設定をして見積の見た目を良くしようとしてきます。ただ、入居者が入れ替わるタイミングで、家賃を一気に下げられる可能性もありますので、注意が必要です。 

 

絶対に外せないポイント3

東京23区、駅徒歩10分以内、単身世帯が多く住んでいる地域か否か

前述にて、東京23区、駅徒歩10分以内は王道と記載しましたが、さらに単身世帯が多く住んでいるかどうかをチェックする必要があります。例えば、東京23区、駅徒歩10分以内だったとしても、世田谷区のようなファミリー世帯が多く住んでいるような立地だと、空室リスクが高まります。そのため、人口分布を確認しましょう!

また、コンビニ、スーパー、薬局など周辺施設が充実しているかどうかも入居率に影響してきますので、これもチェックが必要です。

 

5.良い物件の見つけ方

ここまで不動産投資の仕組み、メリット、リスクについて記載をしてきましたが、どこで物件を見つけるのかを具体的に解説をしていきます。

不動産専門サイト(楽待、健美家など)など専門サイトでも探すことは可能ですが、基本的に良い物件は下記の順番で売れていきます。

①既存顧客
②提携先(パートナー)
③セミナー、テレアポ
④レインズ
⑤ネット

 

特に良い物件は①、②で売れてしまいます。いわゆるお得意様です。お得意様にしか流さない非公開物件に良い物件はありますので、基本的に紹介のみで良い物件は流動しております。

そのため、良い物件を探す際はセミナーなどではなく、不動産会社、もしくは不動産会社とコネがあるパートナーと仲良くなる必要があります。

 

6.お問合せ

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