【自己破産も!?】悪徳不動産業者による『なんちゃってスキーム』

なんちゃってスキーム

 

1.なんちゃってスキームとは?

世の中には多くの不動産会社が存在しますが、その中には悪徳業者も存在します。2021年現在、金融庁の監視が光っていることもあり件数としては少なくなっていますが、依然として存在します。

なんちゃってスキームとは?

投資用ローンを使用せずに、住宅用ローンを使用して、不動産投資を行うスキーム。業界では『ちゃって』と呼ばれる。

なぜ、これが問題かと言いますと、金融機関は居住用として融資をしているのにも関わらず、賃貸用に貸し出すことで契約内容とは虚偽事実により契約違反となり、オーナーは一括返済を求められます。その結果、最悪、自己破産になってしまうケースもあります。

過去にも多くの事例が発生しています。

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2.なんちゃってスキームの最悪ケース

投資家(オーナー)は不動産会社を信じて契約したのにも関わらず、それが悪徳なやり方だと契約後に知り、銀行から一括返済を求められ、最悪のケースは自己破産となってしまいます。

なぜ自己破産してしまうのかを解説をしていきます。

マネマネ-不動産投資-自己破産

例えば、画像の通り4000万円の物件を購入した3年後、『なんちゃってスキーム』だと銀行に発覚し、一括返済を求められたとします。ローン残債は3500万円で、もちろん払うのは厳しいので、物件を売却します。

その時の物件売却価格が仮に3000万円だった場合、500万円が不足します。これもオーナーが支払う必要があります。このお金を払える余力がある方なら自己破産は免れますが、このスキームで不動産投資をしている方の多くは年収が低い傾向があるため、自己破産になるケースも少なくありません。

 

■なぜ一括返済を求められるのか?

金融機関から一括返済を求められる背景の一つに金利の違いがあります。

  居住用ローン
(なんちゃってスキーム)
投資用ローン
金利 0.30%~1.00% 1.65%~2.00%


銀行には居住用ローンと投資用ローンが存在しているのですが、金利に大きな差があります。銀行はお金を貸し出して、金利で儲けるビジネスになっているので、この金利の差は大きな痛手となります。金利だけでなく、金額でどのくらい変わるのかを見ていきます。

 

■具体例

パターン1 物件価格:4000万円 ローン年数:35年 金利:0.30%の場合

返済額合計:4214万円(うち金利:214万円)

 

パターン2 物件価格:4000万円 ローン年数:35年 金利:2.00%の場合

返済額合計:5565万円(うち金利:1565万円)

 

1000万円以上金額が変わってきますので、銀行に取ってみたら大問題です。そのため、これが発覚した際には一括返済を求めてきます。 

 

3.なぜ不動産会社は、『なんちゃってスキーム』で提案をするのか?

前述で紹介している通り単純に『不動産会社が儲かるから』が大きな理由となります。悪徳不動産会社は、銀行には黙って、数字や履歴などを改ざんしているケースもあります。

2021年現在は少なくなってきている印象はありますが、過去には多くの事例が発生しておりましたので、不動産投資を検討している方は注意が必要です。

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4.なんちゃってスキームに騙される人の特徴

普通のスキームで不動産投資を行えば、ちゃんとした資産となるのにも関わらず『なんちゃってスキーム』を利用することで、人生設計が大きく狂ってしまいます。そのため、本章では騙される人の特徴を解説をしていきます。

 

4-1.年収が500万円以下

まず、至極真っ当に不動産投資を行うとなると、年収500万円以上が必須条件となります。たまにその年収以下で不動産投資を行っている方もいらっしゃいますが、親から相続された、まとっまった資金を保有していた、など特異なケースです。

年収300万円、400万円などの方に不動産投資を提案する会社は、100%悪徳業者となります。

 

4-2.借金がある

この『なんちゃってスキーム』を活用する例として多いのが、借金がある方です。その中でも、アコムやカードローンなど高額な金利で借りている方です。そういう借金がある方に対して、不動産会社は『借金を帳消しにできる』と伝えます。

限度額はありますが、仮に100万円、200万円などの借金がある場合、居住用ローンの金額に上乗せして契約させようとします。借金がある方にとってみたら、『良いじゃないか!』と思われるかもしれないですが、そもそもこの方法は銀行を騙しているスキームとなりますので、目の前の借金は消えますが、バレた時には自己破産が待っている可能性が高いです。

 

5.なんちゃってスキームかどうか見極める方法

『なんちゃってスキーム』かどうか見極める方法として、主に2つあります。

① 金融期間

金融期間が、イオン、ソニー、オリックスであるか?

上記は不動産投資を行う上で代表的な金融機関となります。それ以外にも金融機関は存在しますが、至極真っ当にやろうと思うと、基本的に上記のいずれかの金融機関を選択するはずです。

逆に上記以外の金融機関を最初に提案してきた場合、その不動産会社が王道の金融機関と提携していない、オーナーの属性的に審査を通すことができない、といった理由が考えられます。

そのような場合、そもそも不動産投資はやってはいけませんので、ご注意して頂けたらと思います。

 

②金利

金利が1.65%〜2.00%であるか否か

前述しているように、居住用ローンだと金利が0.30%〜1.00%と低く設定されております。不動産投資を行う上で、基本的にこの金利では金融機関は融資してくれません。そのため、1.00%以下の金利だと『なんちゃってスキーム』のため、必ずチェックするようにしましょう。 

 

それでも分からない場合は、不動産会社に『これって、なんちゃってスキームですか?』と聞くか、弊社までお問い合わせください。

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