【不動産投資】相場の利回りを徹底解説〜セカンドオピニオンなら『マネ×マネ』〜

【不動産投資/区分】相場の利回りを徹底解説〜セカンドオピニオンなら『マネ×マネ』〜

 

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その中でも、本記事では、不動産投資について解説をしていきますので、是非とも一読頂けたらと思います。

 

1. 【不動産投資】区分と一棟の利回りの違い

不動産投資を取り組もうと考えられている方は、おそらく次のようなことを考えられているかと思います。

✅ 老後2000万円問題のために今のうちに対策しておきたい!

✅ 継続的な家賃収入を得ていきたい!

✅ 相続対策をしていきたい!

✅ インフレ対策をしていきたい!

✅ 資産のポートフォリオの1つに組み入れたい!

そして、不動産投資を行なっている方、これから始めようとしている方が、一番最初にチェックするポイント、チェックしなければいけないポイントは利回りです。利回りが不動産投資を成功させるのか!失敗させるのか!の大部分を占めております。

ただ、悲しいことに、不動産業界は良い人ばかりではなく、買ってしまったらほぼ間違いなく失敗するであろう物件をあたかもとても良い物件のように営業をしてくる営業マンも多数存在します。

相場よりも大きく逸脱した物件を購入することが典型的な失敗パターンとなりますので、まずは相場の状況を把握していきましょう。

1-1. 【不動産投資】利回りの計算方法

不動産投資には2つの利回りが存在します。表面利回りと実質利回りです。

①表面利回り

年間家賃÷物件価格=表面利回り

【具体例① / 区分】

物件価格:2500万円

年間家賃:96万円(80,000円/月×12ヶ月)

表面利回り:3.84%(96万円÷2500万円)

【具体例② / 一棟アパート】

物件価格:5000万円

年間家賃:480万円(50,000円/月×8部屋×12ヶ月)

表面利回り:9.60%(480万円÷5000万円)

 

②実質利回り

(年間家賃-年間経費)÷(物件価格+物件購入時の諸経費)=実質利回り

一般的に多くチェックされるのは表面利回りですが、実質利回りも大切な指標となります。上記の表面利回りの条件で実質利回りを計算していきます。

【具体例① / 区分】

物件価格:2500万円

年間家賃:96万円(80,000円/月×12ヶ月)

年間経費:9.6万円

物件購入時の諸経費:80万円

実質利回り:3.34%(96万円-9.6万円)÷(2500万円+80万円)

【具体例② / 一棟アパート】

物件価格:5000万円

年間家賃:480万円(50,000円/月×8部屋×12ヶ月)

年間経費:67.2%

物件購入時の諸経費:400万円

表面利回り:7.64%(480万円-67.2万円)÷(5000万円+400万円)

 

基本的には表面利回りを見ておけば問題はないのですが、特に一棟アパートや一棟マンションの場合ですと、区分とは異なり管理費や水道代/電気代などの経費が相場よりも高くなっているケースもたまにあります。

そのため、表面利回りの数字はよくても、実質利回りの数字は悪いということになります。実質利回りは実際に良さそうな物件を見つけた後に調べれば問題ないのですが、最初は気にする必要はないですが(物件を探している段階は表面利回りのチェックだけでOK)、実際に買うか買わないかを検討段階に入った時は必ずチェックしなければいけません。

 

1-2. 【不動産投資】相場の利回りのご紹介

種類 表面利回り コメント
区分
〜3.5% 物件価格が高いと思われる。検討する価値無し
3.5%〜4.5% 相場レベル
4.5%〜 物件価格は安いが、築年数が20年、30年などの古い可能性あり
リスクを許容できるならば、検討する余地あり
一棟
〜7% 一棟を行うならば、最低でも7%は欲しい。検討する価値無し
7%〜9% 立地や築年数などの物件状況がよければ、検討する余地あり
9%〜 利回りは高いが、駅徒歩が20分以上、築年数が30年などの古い可能性あり
リスクを許容できるならば、検討する余地あり

もう少し細かく解説をすると、立地でも微妙に変化します。

区分マンション投資の場合ですと、山手線の内側(新宿区、渋谷区、千代田区、港区)などは、物件価格が高いので、利回りは低めになりやすいですし、それ以外の場所ですと、相場レベルに近い利回りで設定されていることが多いです。

また、大阪や名古屋で区分マンション投資を行われている方も多いのですが、東京と比較して土地代が安いので、利回りは高めに設定されていることも多いです。ただ、10年〜20年などの長期で運用を考えている場合、人口が減り、入居者がつきづらいというリスクも存在します。

 

一棟の場合ですと、アパートよりもマンションの方が利回りは低めになりがち(物件の建築コストが高いため、物件価格が高くなりがち)ですし、駅選びでも大きく変わってきます。東京の一棟アパートの場合ですと、表面利回りが7%超えていたら高いですし、横浜ですと、平均が7%台のため、横浜で行うのならば、8%〜9%台も狙っても問題ないと考えます。

 

2. 【不動産投資】実際の手残りの金額を解説

次は実際の手残りの金額について解説をしていきます。表面利回りが高かったとしても、実際の手残りが低かったら意味がないので、手残りを見て、満足いく数字なのか、足りない数字なのか!を実感して頂けたらと思います。

2-1.  区分の場合

【具体例/前提条件】

物件価格:2500万円

年間家賃:96万円(80,000円/月×12ヶ月)

ローン:35年

金利:1.6%

この前提条件で計算をすると、実際の手残りは下記の通りになります。

【具体例/計算式】

年間家賃:96万円

年間ローン返済:92.4万円(77,000円/月×12ヶ月)

集金代行&修繕積立金等:12万円(10,000円/月×12ヶ月)

手残り:-8.4万円(-7000円/月)

これは、前述の表面利回り3.84%の物件で計算しているのですが、毎月7000円のマイナスになっています。これだったら毎月手出しになっていくので、手を出したい物件だとは言えません。

この物件の悪い所は、下記が考えられます。

✅ 物件価格が高い可能性がある

✅ 家賃が安い可能性がある

✅ 集金代行&修繕積立金等が高い可能性がある

実際の手残りを改善するには、この3種類を見直す必要があるため、ご自身が納得される手残りにならなければ、他の物件を検討された方が良いかと思います。

 

2-2. 一棟の場合

【具体例 / 前提条件】

物件価格:5000万円

年間家賃:480万円(50,000円/月×8部屋×12ヶ月)

ローン:35年

金利:2.2%

この前提条件で計算をすると、実際の手残りは下記の通りになります。

【具体例/計算式】

年間家賃:480万円

年間ローン返済:185万円(154,000円/月×12ヶ月)

経費:39万円(33,000円/月×12ヶ月)

手残り:256万円(213,000円/月)

この数字だけを見ると、区分よりも一棟の方が数字が良いので、一棟をやった方がいいと思われがちですが、一棟の方がリスクは存在していますので、そのリスクを把握した上で検討する必要があります。

 

3. 【不動産投資】レベル別/オススメの利回りを解説

3-1. 不動産投資を行うための必要条件

種類 必要条件
区分 年収:500万円以上
勤続年数:3年以上
一棟 金融資産:2000万円以上が望ましい

 

区分マンション投資は表の条件が必須になります。2021年現在は少なくなってきましたが、年収が500万円以下の方も不動産投資を行える方法はあるのですが、かなり危険な方法であり、リスクがかなり高いため、オススメできません。

一棟は一般的には金融資産が2000万円以上が望ましいと言われています。一棟の物件価格は様々なので、一概にこの数字を超えていなくても良いのですが、最低でも1000万円は超えていないとリスクがかなり高くなるので、相当条件の良い物件を選択しないと失敗する可能性が出てきます。

 

3-2. 【不動産投資】区分 or 一棟に適した方

区分 一棟
●老後の年金代わりにしたい
●頭金は10万円のみ発生
●ローン返済中の手残りは良くて2000円/月
●運用中の手間は特になし
●初月から大きく稼ぐことが可能
●頭金は数百万円単位で発生する
●運用中の手間は発生する
(例)入居者が入れ替わるタイミングで管理会社と相談して、SUUMOやホームズなどのサイトに登録する等

 

区分は一棟と比較して、表面利回りや手残りの金額が低いですが、初期費用が安く、手離れが良いので、ローン完済後の年金代わりにしたいなどの目的がある方は良いかと思います。

一棟は区分と比較して、表面利回りや手残りの金額が高く、初月から大きく稼ぐことは可能ですが、初期費用は数百万円払う必要があり、管理会社と相談しながら運用することになります。

 

3-3. 【不動産投資】一棟の利回りとリスクの関係性

【不動産投資】相場の利回りを徹底解説〜セカンドオピニオンなら『マネ×マネ』〜

表面利回りが高ければ高いほど利益が増えるので望ましいことですが、それと同時にリスクも高くなります。例えば、神奈川県の場合ですと、横浜でしたら、東京も近く人口も多いため、入居者が入らないというリスクは低くなりますが、海老名市といった中心地から少し外れると、入居者の引っ越し後入居者が入りづらいというリスクは高くなります。

また、一棟の場合ですと、外壁塗装やポンプなどの大きな修繕費が発生する可能性があります。イメージとして、木造アパートですと10年で100万円ほどかかると認識して頂いて問題ないですが、新築ですとその大きな修繕費が発生する心配はないですが、築30年などの築フル物件ですと、利回りが高い反面、修繕費も間違いなく発生します。

リスクと利回りは表裏一体であり、どちらかを取るとどちらかを失うといった関係性になっているので、リスクと利回りのバランスを上手に調整することが、不動産投資を成功させる上で必要になります。

 

4. 【不動産投資】リスクに対する対策を解説

ここまでの解説をまとめると、利益を大きくあげようとすると、リスクも同時に上がっていくということになります。不動産投資を行なったことがない方は心配かもしれませが、リスクに対する対策も存在します。

リスクに対する対策を取ることができ、リスクを許容できるのであれば、利回りを高くすることができます。リスクを許容できないのであれば、利回りが低くなりがちになります。

4-1. 区分

リスク 対策
空室 立地と家賃で全てが決定する
東京23区、駅徒歩10分以内ならば基本的に問題ない
修繕 エアコンや換気扇などはいつか壊れるため、その修繕費が発生
10年ごとに約30万円ほど発生する可能性あり
不動産会社によっては、修繕費を負担してくれるため、会社選びが重要
金利上昇 金融機関選びが重要
使える金融機関は不動産会社で異なるため、結局は不動産会社選びが重要
天災/火災 火災保険に入れば問題なし

 

4-2. 一棟

 

リスク 対策
空室 遠くても駅徒歩15分以内の物件を選定する
家具付き物件にする
スーモなどに広告を掲載する
DIYやリノベーションなどを行う
修繕 必ず発生するため、工事費が安い会社を選ぶ
金利上昇 金融機関選びが大切
天災/火災 火災保険に入るため問題なし

 

 

5. まとめ

ここまでの内容を箇条書きで記載していきます。

✅ 利回りは区分よりも一棟の方が高い

✅ 利回りを高くするとリスクも高くなる

✅ リスクは高くなってもリスクに対する対策は存在する

不動産投資はやり方によって、大きく結果が異なってきます。そこで大切なのは、ご自身の目的をしっかりと明確化することです。手間を負担したく無い、老後の年金代わりにしたい、初月から大きく稼いでいきたいなどの目的です。その目的さえしっかりと決まれば、自ずとその目的を達成するための物件を選ぶことができます。

 

6. 本記事を執筆した人

mone--mana.jp

 

7. 【限定公開動画】不動産投資の表と裏

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