不動産会社に騙されないための物件選び方法

【完全版】不動産投資のやり方を徹底解説!~セカンドオピニオンなら『マネ×マネ』~

1. 【不動産投資】物件選定から運用までの流れ

本記事では、不動産投資の物件選定から購入までの流れについて解説をしていきます。初心者の方にとっても分かりやすい流れになっておりますので、ぜひとも一読頂けたらと思います。

■流れ

【手順1】不動産投資を行う目的を決める

【手順2】物件の種類を選ぶ

【手順3】物件情報を集める

【手順4】物件を購入する

【手順5】運用する

 

2. 【手順1】不動産投資を行う目的を決める

不動産投資を行うにしても、人それぞれ目的が異なります。本項では、その目的の一例を記載しておりますので、ご自身の場合はどれに該当するかをご確認頂けたらと思います。

■不動産投資の目的

✅ 老後の年金対策で行いたい

✅ 月5万円~100万円の不労所得をすぐに得たい

✅ 相続対策を行いたい

2-1. 老後の年金対策で行いたい

老後2000万円問題、将来的に年金は本当に貰えるのか、雇用保険の終了などで、老後の年金対策で行いたいと考える方も多くいらっしゃいます。簡単ですが、どのようにして年金対策になるのかを解説していきます。

不動産投資を行うにしても、物件価格は1000万円、3000万円、1億円と金額も安くないので、現金で購入できる方も多くないのも事実です。そのため、ほとんどの方は、銀行からローンを組んで、物件購入する流れになります。

■具体例

物件価格:3000万円

家賃:100,000円/月

ローン返済:94,822円/月(35年ローン、金利:1.7%)

集金代行&修繕積立金:5,000円/月

手残り:178円/月

このような物件条件は多いのですが、ローン返済期間の35年間は家賃全てが年金になる訳ではありません。35年ローンを完済した後はローン返済がなくなるので、大きな家賃収入になります。

ちなみに、60歳から年金代わりにしようと思うと、60歳ー35年=25歳には始めている必要があり、65歳から年金代わりにしようと思うと、65歳ー35年=30歳には始めている必要があります。

この記事を見ている方の中には、40代、50代の方もいらっしゃるかと思いますが、始める時期が遅ければ遅くなるほど、年金代わりになる年齢も遅くなるので、年金対策にするには年齢が若ければ若いほど良いということになります。

【適した物件の種類】区分、一棟

仕組みとしては、区分も一棟も同じではありますが、自己資金を最小限に抑えて、不動産投資を行う場合は、区分になります。ある程度、自己資金を出せるという方は一棟の方がより利益は増えます。

 

2-2. 月5万円~100万円の不労所得をすぐに得たい

前述の具体例に記載された計算式は区分の投資形態になります。区分の場合ですと、ローン返済がある間は、毎月の収支は大きなプラスにはなりません。そのため、35年後まで待つ必要があります。

それに対して、一棟は初月から大きく不労所得を得ることができますので、老後の年金対策どころかすぐに不労所得を得ることが可能になります。

■具体例

物件価格:5000万円

家賃:300,000円/月(50,000円/月×6部屋)

ローン返済:173,432円/月(35年ローン、金利:2.3%)

経費:42,000円/月

手残り:84,568円/月

物件ごとには内訳は大きく変わるのでなんとも言いづらいですが、区分とは異なり、部屋数が多くなるため、家賃収入も多くなります。そのため、ローン返済をしている期間でも、区分とは異なり、大きく収入を得ることが可能になります。

【適した物件の種類】一棟

初月から大きく稼ぐことができるのは一棟の魅力ではありますが、区分とは異なり、自己資金はある程度必要になります。

 

2-3. 相続対策を行いたい

不動産投資は相続対策にもなるので、その仕組みを簡単に解説していきます。

【不動産投資】物件選定~運用までの流れを徹底解説!

画像のように父が現金5億円を保有し、妻(母)、息子、娘の3人に相続する場合は、以下の2つのパターンでの計算式になります。

パターン① 現金5億円で相続

■計算式

相続税対象:現金 - 基礎控除(3000万円+法定相続人×600万円)

相続税対象:5億円 - 3000万円 - (3人×600万円)= 4億5200万円

相続税:4億5200万円 × 50% = 2億2600万円

 

パターン② 5億円分の不動産で相続

■計算式

相続税対象:物件価格 × 圧縮率 ー 基礎控除(同上)

相続税対象:5億円×25% ー 4800万円 = 7700万円

相続税:7700万円 × 30% = 2310万円

現金で相続する場合は、その現金の額面分が相続税の対象になりますが、不動産に変えることで、圧縮率が計算式に加味されます。それにより評価額を圧縮し、相続税の金額を下げることが可能です。正確な数字は税理士に計算してもらう必要があるため、あくまで一例となりますが、イメージとしては上記の通りとなります。

【適した物件の種類】区分、一棟、戸建て

相続対策の場合、どんな種類の物件でも、上記の計算式を当てはめることは可能ですが、仮に5億円分の不動産1軒を3人に相続するとなった場合、不動産を3等分することはできないので、2億、1.5億、1.5億といった感じで上手に配分する必要があります。これは、相続する人数で変わってきますので、その時々の状況に合わせて、最適な方法を不動産を選択することが得策です。

 

3. 【手順2】物件の種類を選ぶ

次は、物件の種類を選ぶことになります。色んな選び方はありますが、以下の表の中で、ご自身の条件に一番合致する物件を選ぶようにしていきましょう。

種類
区分 初心者向け。頭金は最低10万円でOK。年金対策になるのは、ローン完済後。
一棟 中級者・上級者向け。頭金はある程度必要。初月から稼ぐことが可能。
地域
都内 ローリスク&ローリターン
地方都市 ミドルリスク&ミドルリターン
地方 ハイリスク&ハイリターン
築年数
築浅 修繕費の発生はしばらくは無し。
築古 大型の修繕費が発生する可能性あり。
駅徒歩
10分以内 入居付けしやすいが、物件価格が高くなっている可能性がある。
10分以上 場所によっては入居付けしづらいが、利回りが高くなる傾向にある。

 

4. 【手順3】物件情報を集める

次は、物件情報を集めることになります。物件情報の集め方はたくさん存在します。多くの方は、不動産会社のセミナーや個別相談を申し込んで物件情報を入手する方法や、ネットで検索する方法など様々です。ただ、良い物件が流れるルートは存在するので、どのルートで探すか!によって、良い物件を見つけられる可能性は大きく変化します。

 

4-1. 良い物件が流れるルート

■良い物件が流れるルート

1、既存顧客

2、パートナー

3、セミナー

4、ネット(レインズ、楽待、健微家など)

5、訪問販売・テレアポ

実は、この流れで良い物件は流通しており、良い物件は1、既存顧客と2、パートナーに流通しており、3~5は売れ残りの可能性が非常に高くなります。良い物件は、早くて1週間ほどで売却されてしまう業界のため、良い物件に出会うためには、不動産会社と近くなる必要があります。

ただし、不動産会社にとってみたら、購入する予定のない顧客に物件情報を流すメリットはないので、弊社(マネ×マネ)のような不動産会社から非公開物件情報も大量に回ってきて、物件情報も大量に保有しているサービスをご利用されることをおススメします。

 

4-2. 良い物件か否かを判断するには?

これは私自身が行っている方法になるのですが、良い物件か否かを判断するには、相場観を養うことが大切になります。不動産情報を大量に仕入れ、大量に分析することで、なんとなく物件の良し悪しを判断できるようになってきます。

失敗する方の多くは、不動産会社の営業マンに言われるがままに物件を良いと思い、特に調べもしないまま、物件を購入することがあります。それが良い物件であれば問題ないのですが、悪い物件の場合も非常に多く存在するため、営業マンが言うことの良し悪しを判断するためにも、大量に物件情報を仕入れることをおススメします。

 

5. 【手順4】物件を購入する 

良い物件が見つかったら、あとは購入するだけです。

 

6. 【手順5】運用する

物件購入した後は確定申告以外特にやることはありませんが、管理会社と仲良くしておくことで、賃料の上げ下げの相談や入居者の入れ替わりのタイミングで入居付けの方法を工夫することができますので、買った後も管理会社とできる限り仲良くするようにしましょう。

 

7. まとめ

ここまでの内容を箇条書きで記載していきます。

【手順1】不動産投資を行う目的を決める

【手順2】物件の種類を選ぶ

【手順3】物件情報を集める

【手順4】物件を購入する

【手順5】運用する

不動産投資はちゃんと行えばよい投資になりますが、物件選びを間違えてしまったら、大失敗する可能性もある商品です。世の中の不動産会社の営業マンは、顧客の利益を考えずに、会社から言われた物件を販売することしか考えていない方も多くいます。

そうした方に出会ってしまったら、失敗する可能性も高まってしまうので、騙されないためにも、自分自身の中で良し悪しを判断できるくらいの知識をつけておくことが大切だと考えます。

 

8. 本記事を執筆した人

mone--mana.jp

 

7. 【限定公開動画】不動産投資の表と裏

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