【実例紹介】不動産投資に潜む巧妙な詐欺の見極め方

【実例紹介】不動産投資に潜む巧妙な詐欺の見極め方

 

本記事をお読みになっている方の中には、以下のようなお悩みを持っている方もいらっしゃるかと思います。

✅ 「不動産投資を始めたいけれど、金額が大きいし騙されたらどうしよう」

✅ 「不動産投資の会社から営業の電話がかかってくるけどなんか怪しい」

✅ 「友人から不動産投資の営業マンを紹介されたけど、本当に信用していいの?」

✅ 「不動産投資関連で不正ニュースが多くて心配」

不動産投資はちゃんと行えば素晴らしい投資にはなりますが、勉強せずに営業マンの言われるがままに物件購入をしてしまうと、詐欺に引っかかり取返しの付かない損失を被る可能性もあります。そうなってしまったら、最悪の場合自己破産になりかねないので、詐欺に引っかからないために、詐欺の手口について解説をしていきます。

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1. 不動産投資の詐欺の手口5選

【実例紹介】不動産投資に潜む巧妙な詐欺の見極め方

1-1. 【詐欺1】サブリース詐欺

サブリースとは、入居者がいなくても家賃保証がされる制度であり、空室リスクをカバーした制度になっております。サブリース事態は詐欺ではありませんが、不動産オーナーと不動産会社とのトラブルが多いのも事実なので、後で後悔しないように解説をしていきます。

連載「サブリースとは?」第1回:知って対策"サブリース"|賃貸住宅経営|賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託株式会社

サブリースの流れは画像の通りになりますが、もう少し簡単に解説をしていきます。サブリースは空室リスクは補える一方、家賃が目減りします。目安としては、家賃×90%の賃料でオーナーに入ります。

■具体例(家賃:10万円/月の物件の場合)

入居者からサブリース事業者への支払:10万円

サブリース事業者からオーナーへの支払:9万円(家賃×10%)

この数字はあくまで一般的な数字を記載しておりますが、ポイントなのは、オーナーは入居者が支払っている本当の家賃を知らないため、実際は家賃の何%で保証されているか不明ということです。つまり、物件の立地と部屋の大きさで相場の家賃はある程度想定できるので、変な数字を設定した場合はすぐバレてしまいますが、入居者から20万円の家賃を支払ってもらい、オーナーに10万円で保証するということもできることになります。

また、サブリースには、『借地借家法32条1項』の存在があるため、将来的に家賃を強制的に下げられる可能性があります。

■借地借家法32条1項

建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった時は、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃の増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 
【事例紹介】レオパレス問題

 

・土地オーナーにサブリース契約(30年一括家賃保証)でアパート建築を提案

・レオパレス21がアパートを建築し、オーナーに納品するも、施工に不備があることが発覚

・近隣にもレオパレス21でアパートを建てたため、競争力が低下し、結果的に入居率が低下

・入居率が低下したことで、レオパレス21側でサブリースの家賃保証を大幅に減額

・家賃が大幅に減額されたことでローン返済が滞り、自己破産した方も多数

・オーナーがレオパレス21を集団訴訟

 

1-2. 【詐欺2】満室偽装詐欺

これは一棟マンションや一棟アパートで発生する事案ですが、業者があたかも満室になっているかのように見せかけて物件販売をする事例になります。

【実例紹介】不動産投資に潜む巧妙な詐欺の見極め方

本来12部屋あるうちの6部屋しか入居者がおらず、6部屋空いていた場合だと、空室数が多いため、なかなか物件販売することは厳しいですが、不動産会社がその入居者があたかも住んでいるかのように偽装して、満室を装う場合もあります。

最初は満室の家賃収入が入ってきていたとしても、3カ月後や半年後に不動産会社が用意した部屋は退去し、半分の賃料しか入って来ないことになります。そうなると、オーナーは毎月赤字になる可能性が高くなるため、ローン返済ができなく、最悪の場合自己破産となります。

満室偽装を見極めるには、実際に自分の目で物件を確かめて実際に人が住んでいるかどうかを確認するか、直近で一気に入居者が入ってきていないか!を確認するかで確かめられます。

 

1-3. 【詐欺3】なんちゃってスキーム詐欺

なんちゃってスキームとは、本来自分自身が住むようの住宅ローンを使用して、投資用物件を購入するスキームになります。不動産投資を勉強したことがある方ならば、すぐ見分けを付けることができますが、勉強したことがない方は、引っかかる可能性があるので、しっかりと理解していきましょう。

■不動産投資の金利

住宅用:0.5%~

投資用:1.6%~

本来不動産投資は年収500万円以上、勤続年数3年以上の方でないと取り組むことができない投資になりますが、このなんちゃってスキームを使うとこの条件に合致しない方でも取り組むことが可能になります。マイホームは年収400万円や300万円の方でも購入することができるので、不動産会社は住宅用のために買うと金融機関に嘘をついて物件購入させています。

本来住宅用のローンを借りて物件を購入した人は他人に貸し出すことはできません。違法ではないのですが、金融機関にこの事由がばれてしまうと、金融機関からローンの一括返済を求められ、返済できない場合は自己破産になることもあり得ます。

 

【事例紹介】フラット35問題

 

・2019年に多数発覚したスキーム

・不動産会社から『老後の備えになる』、『借金を帳消しにできる』と誘われ、金融機関に居住用と偽って、融資を引き出した

・購入物件は築20年以上のマンションや戸建てで、融資額は2000万円~3000万円

・同じマンションや地域の類似物件は半値前後で販売されており、不動産会社が相場とかけ離れた高値で販売して、多額の利益を得ていた。

・このスキームに捕まる方は、数十万~数百万円の借金を抱えていることが多く、内部見学もせずに購入することが多い

 

1-4. 【詐欺4】源泉徴収票の書き換え詐欺

源泉徴収票を書き換えることで融資を引きやすくして、購入者に物件購入をさせる方法になりますが、これはれっきとした犯罪となります。

■私文書偽造及び行使の罪

有印私文書の場合:3カ月以上3年以下の懲役(刑法159条1項)

 

【事例紹介】アルヒ、アプラス問題

 

・2019年に多数発覚したスキーム

 

1-5. 【詐欺5】三為(さんため)契約詐欺

三為業者とは不動産の転売業者のことを指しており、『第3者のためにする契約』を行う業者のことになります。

【実例紹介】不動産投資に潜む巧妙な詐欺の見極め方

 

2. 不動産投資の詐欺を見極める方法

以上が簡単に詐欺の内容になりますが、他にもデート商法詐欺、結婚詐欺、占い師からの紹介など多数の手口があります。これは不動産業界に限らず、どの業界でも発生していることではあります。

どんな時代でも捕まる方はいるので、なんとも言いづらいですし、不動産会社は巧妙な営業トークで提案をしてくるので、見極めるのも大変です。そのため、詐欺を行う可能性のある不動産会社の特徴をご紹介していきます。

 

■詐欺を行う可能性のある不動産会社の特徴

・高圧的な態度で物件購入を勧めてくる

・質問をすると、『そんなこと知る必要ありません!』と返答される

・リスクは伝えず、メリットしか伝えて来ない

・相場の物件と比較して、物件提案をして来ない

・『今なら値引きできる!』と即決購入を催促してくる

不動産に限らず、株式投資でも、その株が良いのかどうなのか!を十分に調べるかと思いますし、家電や家具を買う時も色んな商品を比較して購入するかと思います。10万円、20万円なら安くはないですが、まだ取返しのつく価格帯です。ただし、不動産は何百万円、何千万円の金額になり、取返しがつかないので、ちゃんと情報を調べて行うべきだと思います。

 

3. 本記事を執筆した人

mone--mana.jp

 

4. 【限定公開動画】不動産投資の表と裏

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